Em maio, vamos nos aprofundar em dinheiro e finanças em um mês especialmente temático, conversando com líderes sobre o rumo do mercado hipotecário e como a tecnologia e as estratégias de negócios estão evoluindo para atender às necessidades dos compradores agora. Um novo conjunto de prêmios de prestígio, chamado Best of Finance, também estreia este mês, celebrando os líderes neste espaço. E assine o Mortgage Brief para atualizações semanais ao longo do ano.

Como muitos de vocês sabem, a Federal Housing Finance Authority revisou recentemente as taxas de originação de hipotecas apoiadas por Fannie Mae e Freddie Mac, levando a uma reação considerável de alguns críticos que sugeriram que os mutuários com bom crédito agora pagariam mais do que os mutuários com crédito ruim. .

E à medida que essas vozes se tornavam mais altas, o Congresso interveio, com os republicanos realizando uma audiência e apresentando vários projetos de lei destinados a revogar as mudanças nas taxas que estão vinculadas à pontuação de crédito e à relação empréstimo-valor do mutuário.

Em 10 de maio, a FHFA anunciou que estava recuando dos planos de implementar outra taxa baseada em risco a partir de 1º de agosto. Os credores reclamaram que a taxa especial, que seria baseada na relação dívida/renda do mutuário, seria difícil de implementar. Abandonando os planos de uma taxa baseada em DTI, o regulador federal da Fannie and Freddie disse que quer opinião pública sobre se deve continuar a vincular as taxas de pré-garantia aos requisitos de capital das gigantes hipotecárias.

Mas a diretora da FHFA, Sandra Thompson, continua a defender outras mudanças nas taxas que a agência começou a usar no ano passado – incluindo as mudanças mais recentes anunciadas em janeiro e implementadas este mês para recalibrar as taxas para novas categorias de pontuação de crédito e a relação entre empréstimo e valor.

Então o que está acontecendo?

Bem, periodicamente o FHFA aumenta as taxas de originação que as agências cobram dos tomadores de empréstimos para comprar e refinanciar as hipotecas que garantem, e essas taxas são chamadas de Ajustes de Preços de Nível de Empréstimo – ou LLPAs.

Em abril de 2022, essas taxas aumentaram para alguns tipos de empréstimos, incluindo aqueles em mercados caros que têm um limite de crédito conforme mais alto do que o observado nacionalmente, e também aumentaram as taxas para hipotecas de segunda residência.

Mas, para apoiar a habitação a preços acessíveis, Fannie e Freddie receberam ordens de não cobrar taxas iniciais aos mutuários que aproveitam os programas de hipotecas, incluindo HomeReady, Home Possible e HFA Advantage. Compradores de primeira casa que não excedam os limites de receita em seu mercado também recebem uma redução nas taxas de originação.

Portanto, a nova rodada de aumentos de juros que entrou em vigor neste mês levou muitos a acreditar que era apenas um subsídio dado a famílias com crédito mais baixo sendo pago por famílias com crédito melhor.

Mas é realmente uma afirmação precisa? Eu não necessariamente penso assim.

Primeiro, o FHFA teve que aumentar as taxas este ano simplesmente porque precisava do dinheiro para cobrir os requisitos de capital mais altos que entraram em vigor no ano passado – mas isso é assunto para outro dia.

Vamos dar uma olhada nas mudanças que foram feitas

A matriz que você vê aqui mostra a diferença entre as taxas anteriores e as novas taxas com base na pontuação de crédito do mutuário e na relação entre o valor e o empréstimo. Lembre-se, esta não é a taxa atual em si, mas a diferença entre o preço antigo e o novo.

E, como você pode ver, pelo valor nominal, parece realmente beneficiar os tomadores de empréstimo com pontuações de crédito mais baixas e penalizar as famílias com melhor crédito.

Por exemplo, uma família com uma pontuação de crédito entre 640 e 659 veria economias em todas as faixas de crédito em valor vs. uma família com uma pontuação de crédito de 740 a 759, que pagaria o mesmo ou mais em todos os cenários de grupo duplo, com taxas aumentando entre 0,125 ponto percentual e três quartos de ponto percentual.

Mas isso é realmente algo para se preocupar?

Há duas coisas que se destacam para mim, e a primeira é que uma família que investe menos de 20% deve comprar um seguro de hipoteca privada; portanto, na realidade, essas famílias representam menos riscos para as agências do que aquelas que o fazem. . t, então não é justo que eles paguem menos taxas?

Em segundo lugar, embora eu não possa discutir com quem diz que as famílias com crédito mais baixo verão as taxas cair e – em geral – subir para aquelas com crédito melhor, as pessoas estão confundindo a MUDANÇA de taxa com a taxa REAL. ele mesmo.

O que estou dizendo é que os tomadores de empréstimo com crédito baixo não estão pagando menos do que os tomadores de empréstimo com crédito alto. Só que a diferença de taxas entre as famílias com crédito menor e as com crédito maior é simplesmente menor.

Não há absolutamente nenhum cenário em que alguém com crédito mais baixo obtenha uma taxa mais baixa. Deixe-me dizer-lhe.

Aqui está a nova tabela de preços

Agora, digamos que haja duas famílias que desejam comprar uma casa por $ 500.000 e ambas desejam tomar emprestado 80% do preço de compra.

Um comprador tem uma pontuação de crédito de 640, portanto, seu LLPA seria de 2,25% do valor do empréstimo, ou US$ 9.000. O outro comprador tinha uma pontuação de crédito de 740, então sua taxa seria de 0,875%. Isso significa que a família com o crédito mais alto pagará US$ 5.500 a menos do que a família com o crédito mais baixo no empréstimo de US$ 400.000.

Ninguém está argumentando que as taxas de originação para famílias com pontuações de crédito mais baixas não caíram, mas na verdade não vejo problema nisso. Lembre-se, a missão de Fannie e Freddie é, em parte, facilitar o acesso a moradias populares.

Além do mais, essas taxas nem se aplicam a empréstimos não conformes – ou grandes – que Fannie e Freddie não suportam e também não afetam os empréstimos FHA ou VA.

Embora eu certamente não saiba onde o FHFA vai parar no final em relação às mudanças nas taxas, eles tiveram que fazer alguma coisa.

Só espero que as mudanças futuras sejam apresentadas de uma forma que descreva completamente a situação, para que não possam ser interpretadas de forma a permitir manchetes que não mostrem o quadro completo.